스트레스 DSR은 내년부터 선보일 예정이다.
쉽게 말하면 대출 한도가 줄어드는 것이죠. 지난해 3분기부터 오르기 시작한 금리는 2~3%에서 5~6%로 올랐다.
이자율이 오르면서 우리는 이전에 지불했던 이자의 거의 두 배를 지불하고 있습니다.
나 역시 금리 인상으로 인해 다른 일로 어려움을 겪고 있다.
이러한 문제로 인해 대출 상환 능력 지표 중 하나인 스트레스 DSR을 좀 더 면밀히 살펴보자는 취지로 도입될 예정이다.
정부에서는 올 한 해 내내 사전 공지를 했고, 어제 금융위원회에서 좀 더 자세한 내용을 발표했습니다.
그렇다면 무슨 뜻인지, 대출한도는 얼마나 줄어들는지 한 번 살펴보겠습니다.
부채 상환 비율(DSR)
DSR은 총부채상환비율을 뜻합니다.
나의 연수입 대비 현재 대출금으로 갚고 있는 원리금의 비율을 말합니다.
예를 들어 연봉 1억원인 사람이 원리금과 대출금을 연간 3천만원씩 갚고 있다면 이는 DSR 30%로 해석할 수 있다.
기존에는 주요 대출금을 제외한 대출금 이자만 보는 DTI(총부채상환비율) 지표를 주로 사용했다.
왔다.
하지만 현실적으로 모든 대출의 원리금을 살펴보고 상환능력을 제대로 평가할 필요가 있어 최근에는 DSR이 도입됐다.
대출 시 이러한 부채지표를 활용하는 이유는 과도한 대출을 방지하고 연체율을 낮추며 가계경제에 미치는 부정적 영향을 줄이기 위함이다.
이를 줄이기 위한 것입니다.
1금융부문 40% 2금융부문 50%
DSR은 금융기관에 따라 다른 금리를 적용합니다.
2. 금융기관은 은행 이외의 금융기관을 말하며 10%의 증거금을 부여하고 있습니다.
부정적인 영향을 줄이기 위해서는 금리가 높은 2위 금융기관의 DSR도 더 줄여야 한다고 생각합니다.
주택담보대출 상환조건이 40년 원리금 균등상환, 금리가 4.5%라면 연봉 1억원인 사람이 신청할 수 있는 대출금액은 7억4000만원(DSR 40% 이내)이다.
대출금리가 5.5%라면 한도는 6억4000만원으로 떨어진다.
이자율이 높고 이자를 많이 내야 하기 때문에 상환능력이 떨어지며 대출 한도도 줄어듭니다.
연소득을 높이거나 대출이자율을 낮추거나 상환기간을 연장해 한도를 늘릴 수 있다.
스트레스 DSR
앞서 설명한 바와 같이 최근 금리가 오르면서 대출이자 상환액이 2배로 늘었고, 연체율도 높아졌다.
스트레스 DSR은 이처럼 금리가 오르는 경우(금리 변동 위험)를 미리 대출한도에 포함시켜 계산하는 방식이라고 볼 수 있다.
위 계산에서는 이자율에 따라 대출한도가 달라지는 것을 보여주었으며, 스트레스 DSR은 적용이자율을 기준으로 계산됩니다.
+ 스트레스 금리를 추가하여 한도를 계산합니다(이자율 변동 위험을 고려). 이렇게 계산하면 필연적으로 지금보다 한도가 낮아질 수밖에 없다.
하한은 1.5%, 상한은 3.0%이다.
한도는 개별적으로 적용되는 이자율에 최소 1.5% ~ 최대 3.0%를 더해 산정됩니다.
이 스트레스 금리는 연 2회, 6월과 12월에 적용됩니다.
6개월마다 조정할 계획이라고 합니다.
스트레스 금리는 5년 만에 최고 금리 – 현행 금리 → 하한 1.5%, 상한 3.0%를 적용하여 산정합니다.
예를 들어 5년 만에 최고 금리는 5.5%이고 현행 금리는 5.5%다.
4.5%라면 위의 계산식을 따르면 1.0%가 나옵니다.
대출을 받으려고 하는데 금리가 4.0%로 결정되면 위의 스트레스 금리를 더해 대출한도를 5.0%로 계산한다.
다만, 1.5%라는 하한선이 있으므로 위의 경우에는 5.5%를 적용하여 대출한도를 1.5%로 계산하셔야 합니다.
고정금리 대출 스트레스 DSR을 도입하는 목적은 금리변동 리스크에 대비하는 것이라고 설명했습니다.
그렇다면 고정금리는 변동위험이 없기 때문에 변동되지 않는 걸까요? 네, 고정금리에는 스트레스 DSR이 적용되지 않습니다.
참고로 해외 선진국에서는 고정금리를 활용한 주택담보대출 비중이 90%가 넘는다.
국내 고정금리대출은 30% 미만이다.
앞으로 한도까지 사용하려면 고정금리 대출을 이용해야 한다.
돈을 적절하게 사용하고 싶다면 현재로서는 변동금리(내년 금리 하락이 예상되는 경우)를 선택하는 것이 좋다.
몇 년 뒤 금리가 어느 정도 안정화되면서 고정금리는 지금보다 더 오를 것으로 예상된다.
. 소비자들은 금리 인상 기간이 시작되기 전부터 고정금리를 선호하기 때문이다.
고정금리이지만 신용대출의 경우 기간에 따라 예외가 적용됩니다.
5년 이상일 경우에는 적용되지 않으며, 3~5년 고정금리는 ×60%, 그 외는 ×100%가 적용됩니다.
그리고 혼합/순환 대출이 있습니다.
(예시 : 5년 고정, 25년 원금 및 이자 상환), 고정기간 비율에 따라 스트레스 DSR 적용비율이 달라집니다.
고정기간이 대출기간의 70%를 초과하는 경우에는 적용되지 않습니다.
보통 고정금리가 변동금리보다 높게 산정되기 때문에 변동금리와 스트레스 DSR을 이용한 한도의 차이는 (현행 기준) 크지 않을 것으로 예상된다.
그러나 몇 년이 지나 금리가 크게 떨어지면 그때는 고정금리 한도가 꽤 유리할 것으로 보인다.
결론: 어쨌든 한도를 낮추는 일정은 예정돼 있다.
내년에 바로 시행할 경우 한도 문제로 혼란이 생길 수 있어 단계적으로 도입해 시행할 예정이라고 한다.
1.5%를 적용하면 현행 금리와 변동금리 차이가 1억 가까이 된다.
내년 금리전망은 하락세로 바뀔 것이라는 게 대체적 공감대다.
시중금리가 떨어지면 한도가 올라가기 때문에 대출을 받을 계획이라면 고정금리 대출이 적시에 활용할 수 있는 전략이 될 수 있다.